Professions libérales : investir en réduisant ses impôts, bonne ou mauvaise idée ?

Âgé de 39 ans, chirurgien orthopédiste réputé, notre client n’a pas à s’inquiéter pour son avenir. Il est aussi très prévoyant. Depuis son installation il y a dix ans, il épargne 60 000 euros par an en moyenne, en priorité dans l’immobilier défiscalisé, le reste étant placé en assurance-vie. Ses objectifs ? Préparer sa retraite et commencer à transmettre à ses deux enfants (8 et 10 ans) dès la fin de leurs études, pour les aider quand ils en auront le plus besoin.

Seul point noir de ce tableau, notre client est imposé dans la tranche marginale à 45%, comme beaucoup de médecins spécialistes. Ces ponctions lui pèsent et pour les limiter, il privilégie les placements défiscalisés dans la Pierre.

Il a investi en 2015 dans un T2 situé en banlieue de grande ville, acquis pour 250 000 euros. Grâce à la loi Pinel, il a déduit de ses impôts 2% de cette somme par an, soit 5 000 euros, pendant neuf ans. En 2024, l’avantage fiscal est tombé à 1% par an, pour trois ans. Toujours en 2024, le locataire présent depuis le début est parti ; depuis, le T2 est vide.

C’est fréquent en immobilier Pinel : on se focalise sur l’économie d’impôt et on néglige l’emplacement, la lourde imposition des loyers et les vacances entre locataires. En l’occurrence, l’appartement est situé dans un quartier mal desservi par les transports en commun et touché depuis peu par des problèmes de sécurité. Difficile de le louer, et en cas de revente, il ne dépasserait pas 180 000 euros.

En 2019, notre client a aussi investi 200 000 euros dans une résidence de tourisme, en station de ski. Mais le Covid a perturbé les deux hivers suivants et le gérant de la résidence a jeté l’éponge. Celui qui lui a succédé a réduit les loyers pour faire revenir des vacanciers. Notre client touche un rendement net annuel de 3%, contre 6% annoncés au départ.

Et comme la résidence, construite en 2004, nécessite de gros travaux, il ne peut espérer la revendre au-delà de 130 000 euros !

Là encore, l’avantage fiscal (amortissement du bien déduit des loyers) a occulté les aléas de ce type d’actif : changement de gérant ou de politique commerciale, dégradation du bâti, etc.

Nous avons proposé à notre client de changer de cap, autour d’une conviction forte : la défiscalisation n’est pas une stratégie patrimoniale. On sélectionne un actif pour sa qualité intrinsèque, son rendement, sa sécurité, etc. ; l’éventuel avantage fiscal est la cerise sur le gâteau, mais ne doit jamais dicter les choix.

Notre client a redéfini ainsi sa stratégie :

• continuer à investir dans la Pierre, malgré l’IFI : il a moins confiance dans les actifs financiers.

• miser sur des actifs qu’il n’a pas à gérer : son métier de chirurgien est très prenant, il préfère consacrer son temps libre à sa famille.

• privilégier la qualité des actifs et leur rendement, plutôt que leur impact fiscal : ses investissements passés lui ont montré les limites de la défiscalisation.

Nous lui avons conseillé d’orienter son effort d’épargne des prochaines années vers le Private Equity. Investir dans le non coté répond à toutes ses attentes :

• certains fonds permettent d’investir en Private Equity  dans l’immobilier, en habitat résidentiel, commerces, bureaux, locaux d’activité… L’objectif est de faire une forte plus-value en quelques années, grâce à des travaux d’amélioration, à une gestion locative plus dynamique, etc.

• ces fonds immobiliers ont une durée plus brève que le reste des actifs de Private Equity : cinq à huit ans, contre dix ans pour les autres.

• l’investisseur n’a rien à faire : c’est la société de gestion créatrice du fonds qui sélectionne les biens, les acquiert, pilote les travaux, gère les locataires, etc.

• la rentabilité est bonne : sur les fonds immobiliers que nous proposons aujourd’hui, l’objectif est de 8% par an. De plus, la plus-value est soumise à la Flat Tax (30%) et non au régime fiscal des revenus fonciers (tranche marginale d’imposition + prélèvements sociaux à 17,2%).